عقود الانشاء في مشاريع المباني Building Project Contracts: هي اتفاق بين صاحـــــب العمل والاستشاري -أو- بين صاحــــب العمل والمقاول، وتنص على واجبات و التزامات كل طرف تجاه الآخر، وتحدد مختلف الصلاحيات والمسؤوليات والشروط العامة والخاصة للمشروع وأحكام العقد، وذلك لتنفيذ مشروعات التشييد بجميع أنواعها بواسطة المتخصصين في هذه الصناعة، وهم من يُطلق عليهم مقاولي التشييد. حيث يقوم المقاول أثناء مرحلة المناقصة بتسعير المشروع طبقاً للوحات المعمارية والإنشائية والتفصيلية، والمواصفات والاشتراطات المُرفقة مع مستندات العقد، وغالباً ما تشير العقود في صناعة التشييد إلى اتفاقات بين المالك والمقاول يقوم بموجبها المقاول بتنفيذ الأعمال المبينة في العقد، نظير مبالغ مالية تُدفع له من قِبَل المالك وبالأسلوب الموضح بالعقد.
هناك فرق بين العقود الحكومية: التي يجب أن تكون مبنية على التنافس المفتوح، وتتم ترسية العطاء عادة على أقل المتنافسين تكلفة مالم يكن هناك ٌ سبب وجيه لاستبعاد عطائه واختيار غيره.
أما العقود الخاصة: فليس هناك ما يلزم بأن يكون التنافس مفتوحاً
تعـريـف العقــد: هو اتفاقيــــة تحكــــم العلاقة الفنية والمالية والقانونية بين طرفيـــــن أو أكثر، لإنجــــــــــــاز عمــــل ما مقابل أجــــر معين شرط ألا يكون ذلك العمل مخالف للقانون، ولكي يكون العقــــد الهندسي ذا قيمة فلابد أن يكون متماشيا مع بنود القانون المحلي والدولي “الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين (FIDIC) Federation Engineering Consulting.
فى مشاريع التشييد يوجد عدة صور مختلفة للتعاقد بين المالك والمقاول وتختلف فى اسلوب ادارتها طبقاً لأسلوب التعامل المادي بين المالك والمقاول، يختار الاستشاري الانسب منها حسب حالة كل مشروع وحسب الاتفاق مع صاحب العمل، وهناك أربعة أنواع من العقود:
- عقد المبلغ الاجمالي المقطوع: Lump Sum Contract -أو- العقد ثابت السعر Fixed Price Contract
- هو أحد أنواع عقود التشييد والأكثر شيوعًا من الاتفاقيات، وبموجب هذا العقد يتعهد المقاول بتحمل كافة أعباء تنفيذ المشروع، بما في ذلك قيمة المواد وأجور العمال وأتعاب موظفيه وبقية التكاليف المباشرة وغير المباشرة، نظير مبلغ إجمالي ثابت (سعر ثابت مقطوع) يحدد بالعقد ويدفعه المالك للمقاول خلال سير العمل بالمشروع، ويُلاحظ أن ثبات المبلغ المتفق عليه يُحمل المقاول مسئولية أي مخاطر يتعرض لها المشروع أثناء التنفيذ، ولا يحمل المالك أي زيادة مالية يتعرض لها المشروع، ما لم يُحدث المالك تغيرات بالزيادة أو النقصان في حجم الاعمال.
- يحتم استخدام عقد الثمن الكلي تحديد التكلفة الكلية بدقة عالية قبل التعاقد مما يؤدي إلى ضرورة الانتهاء تماماً من جميع الرسومات، والتصميمات، والمواصفات، وأي متطلبات خاصة بالمشروع قبل البدء في إعداد جـــــــــداول الكميات وحساب التكلفة والتعاقد، ومن خصائص العقد المقطوع ما يلي:
- يُشترط الانتهاء التام من جميع التصميمات والرسومات والمواصفات لطرح المشروع في مناقصة.
- لا يوجد مخاطر للمالك بسبب ثبات التكلفة الاجمالية للمشروع.
- يتحمل المقاول جميع المخاطر التي قد يتعرض لها المشروع اثناء التنفيذ من مثل:
- فى حالة عدم وجود بند فى المقايسة مع وجوده فى الرسومات فيعتبر جزء من مجال الأعمال ويعتبر سعره متضمن فى باقى البنود ، أى أن المقاول ملزم بتنفيذ كل البنود الموجودة فى الرسومات والمواصفات بنفس السعر الاجمالى الثابت الموجود فى المقايسة حتى لو لم تتضمن المقايسة هذا البند.
- لا يعطي مرونة كبيرة للمالك لإحداث تغيير في حجم بنود المشروع.
- يوفر للمقاول حافزاً كبيراً لتوفير أي مبالغ مالية بالمشروع.
2. عقد ثمن الوحدة Unit Price Contract – أو عقد معاد القياس– Re-measurable Contract
من العقود شائعة الاستخدام أيضاً، وفي هذا النوع من العقود يتم الاشارة في شروط العقد إلى أن الكميات الواردة في جداول الكميات هي كميات تقديرية للإشغال، ويدفع للمقاول قيمة الكميات الحقيقية المنفذة والمبين سعر كل منها في جـــــــداول فئات الأسعار، ويعتبر سعر وحدة البند Unit Rate فى هذه المقايسة هو أساس تقييم الأعمال المنجزة فى كل مستخلص شهرى وحتى المستخلص الختامى، حيث يقوم المقاول بتقديم حصر للكميات المنفذة ويتم ادراجها فى المستخلصات بضربها فى سعر الوحدة للوصول الي اجمالى البند وبالتالى جمع اجماليات البنود للوصول الى الاجمالى العام للأعمال المنفذة.
ويجدر الاشارة إلى أنه فى حالة عدم وجود بند من البنود فى المقايسة رغم وجوده فى اللوحات يجعله ليس جزءاً من مجال أعمال المقاول ، وفى حالة رغبة المالك اضافة هذا البند للأعمال يعتبر عمل إضافى يتطلب تقديم سعر له من قبل المقاول ثم الاتفاق على هذا السعر مع المالك،
ويعطي للمالك حرية في زيادة الكميات أو إنقاصها في حدود 30% من كل بند بنفس الفئة السعرية، ومن خصائص هذا النوع من التعاقد:
- يمكن استخدامه في حالة وجود تصميمات ابتــــــــــدائية ولم يتم اعتماد التصميمات النهائية.
- يسمح للمـــــــــــــــــــــــــالك بعمل تعــــديلات بالمشروع أثناء التنفيذ.
- المالك يتحمل مخاطر زيادة تكلفة المشروع عن القيمة التقديرية.
- التكلفة النهائية للمشروع غير محددة بدقة، ولا يمكن معرفتها قبل الانتهاء من تنفيذ الأعمال.
3. عقد التكلفة زائد نسبة Cost Plus Contract – أو عقد استرداد المصروفات Cost Reimbursable Contract
يتم الأتفاق بين المالك والمقاول على أساس تنفيذ المقاول للأعمال المطلوبة منه، نظير استرداد المقاول للمبالغ التي يقوم بإنفاقها بالإضافة إلى نسبة نظير الإدارة والربح، وقد يُستبدل بهذه النسبة مبلــــــــغ ثابت، أو قد يتم الجمع بينهما، بمعنى حصول المقاول على مبلغ ثابت متفق عليه بالإضافة إلى نسبة من المصروفات، ومن خصائص هذا التعاقد:
- سرعة البدء في تنفيذ في المشروعات العاجلة التي تتطلب البدء في أعمال التنفيذ بشكل عاجل، دون انتــــــــــــظار الانتهاء من جميع التصميمات والمواصفات الفنية للمشروع والتي تستكمل اثناء مراحل تنفيذ المشروع.
- صعوبة تحديد الكلفة الاجمالية للمشروع إلا بعد الانتهاء منه، وفي هذا النوع من التعاقدات يتحمل المالك كافة المخاطر المالية فى المشروع بينما تقل المخاطرة تماماً عند المقاول.
- في حالة رغبة المالك المشاركة في ادارة المشروع ومراقبة التكاليف وحساب معدلات التنفيذ والمصروفات مباشرة بالاشتراك مع المقاول، ويعطي هذا النوع من العقود مرونة عالية للمالك في اجراء أي تعديلات على المشروع.
4. عقد التكلفة المستهدفة Target Cost Contract
هذا النوع من العقود غير منتشر بالدول العربية، ولكنه مماثل تماما لعقد التكلفة زائد نسبة Cost Plus Contract، إلا انه يتلاشى فقرة أنه لا حافز للمقاول فى خفض النفقات أو زيادة معدلات التنفيذ، حيث ينص على شرط اساسي وهو: مشاركة المقاول فى تحمل من أى مصروفات تزيد عن التكلفة النهائية للمشروع (التكلفة المستهدفة).
أنواع أخرى من العقود:
- عقد تسليم المفتاح Contracts Turnkey : يستخدم هذا النوع من العقود في حالتين:
- في حالة التعاقدات التى تبرمها الحكومة فى المشاريع الكبرى ذات الطابع الخاص مثل المصانع الحربية أو المفاعلات النووية أو المطارات أو السدود، والتى تحتاج الى مقاول متخصص فى هذا النوع من الاعمال ولا تملك اجهزة الحكومة الخبرة اللازمة لتصميم هذه المشاريع أو الاشراف على تنفيذها، أو اذا كان تنفيذ المشروع يحتاج لتكنولوجيا خاصة غير متاحة إلا لمقاول متخصص يحتكر هذا النوع من التكنولوجيا.
- قد يتطلب الامر فى بعض الاحيان تحويل التعاقد من (تسليم مفتاح) الى (تسليم أنتاج) اذا كانت الحكومة تحتاج من المقاول تدريب عاملين محليين على تشغيل المنشأة لفترة زمنية معينة.
- في حالة المشاريع الصغيرة من العقود مثل تشطيب بعض الشقق أو الفيلات، حيث ينحصر دور مالك العقار في القيام بتمويل المشروع والتعاقد مع المقاول، ومن ثم يقوم المقاول بالتعاقد مع مكتب هندسي للقيام بإعداد أعمال التصميم، أو يكون لدى المقاول مهندسين متخصصي لاعداد التصميمات المطلوبة، ويتولى المقاول القيام بأعمال التنفيذ والاشراف على الاعمال معاً، ومن خصائص هذا النوع من التعاقد:
- فى الغالب تكون تكلفة المشروع عالية جدا ونسبة مخاطرة التنفيذ مرتفعة.
- يتولى المقاول التصميم والتنفيذ على مسؤليته تحت مراقبة المالك.
- تكلفة المشروع ثابتة أيا كانت المتغيرات Lump Sum
- يضمن المقاول المشروع ضد العيوب لفترة زمنية محددة لأختبار المشروع ومكوناته خلالها من طرف المالك.
عقود الاستشاريين والخدمات الهندسية:
هو نوع من العقود يطلب فيه مالك المشروع من أحد الاستشاريين العاملين في المجال المشورة الفنية وتشمل: التصميم – الاشراف على التنفيذ – المعاونة الفنية، مقابل أجر ثابت أو نسبة من حجم المشروع النهائي، وفى هذا النوع من العقود لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن العقد أو جزء منه لأى طرف اخر ، لأن هذا النوع من العقود يكون للاعتبار الشخصي للطرف الثاني دور مهم اثناء مراحل سير العمل بالمشروع.
الاوامر التغيرية: Variation Orders
هى التغييرات التى يصدرها المالك أو استشاري المالك للمقاول فى أى مرحلة من مراحل المشروع، وفى الغالب تكون نتيجة لما يلي :-
- طلب المالك تعديلات في المشروع إما بالحذف أو الاضافة.
- تعديلات فى التصميمات نتيجة وجود خطأ فى التصميمات.
- طلب المقاول تعديلات على المشروع نظرا لظروف الموقع .
