ما هي مهام الاستشاري في مراحل التصميم والمناقصة والتنفيذ؟

تختلف مهام الاستشاري في كل مرحلة من مراحل المشروع، بدءًا من مرحلة التصميم، مرورًا بمرحلة المناقصة، وختامًا بمرحلة التنفيذ. وقبل أن ندخل في التفاصيل، إليك بعض التعريفات والمفاهيم الأساسية التي يجب الإلمام بها:

أولاً: مفاهيم وتعريفات أساسية

• تعريف العمل: هو الجهد المبذول في النشاطات الإنسانية كافة، تنفيذًا لعقد عمل (مكتوب أو غير مكتوب) بصرف النظر عن طبيعتها أو نوعها؛ صناعية كانت أو تجارية، أو زراعية، أو فنية، أو غيرها، عضلية كانت أو ذهنية.
• تعريف المشروع: هو عبارة عن مجموعة من العمليات أو النشاطات تربطها علاقات محددة ومعروفة، تُنفذ بزمن محدد له تاريخ بداية وتاريخ نهاية، وله موازنة محددة، ومعدات وعمالة، بغرض تحقيق مجموعة من الأهداف وتقديم منتج نهائي في نهاية المشروع.

وعادة ما تطلب مشاريع البناء (المنازل الخاصة كالفلل أو المشاريع التجارية كالعمارات السكنية، أو المشاريع الصناعية) عادةً تعاون عدة أطراف، والاطراف المشاركة في المشروع هي:

ثانياً: الأطراف المشاركة في مشاريع البناء:

عادةً ما تتطلب مشاريع البناء (المنازل الخاصة كالفلل، أو المشاريع التجارية كالعمارات السكنية، أو المشاريع الصناعية) تعاون عدة أطراف، وهم:

1. صاحب العمل (مالك المشروع): هو كل شخص طبيعي أو اعتباري يشغِّل عاملًا أو أكثر مقابل أجر. وفي مشاريع البناء، يقوم المالك بدفع مبالغ مالية محددة إلى الاستشاري أو المقاول نظير قيامهم بتنفيذ المهام الموكلة إليهم حسب العقد. ومن أهم الخطوات التي يجب على المالك الإلمام بها: اختيار الاستشاري المناسب والموثوق، فهناك تنوع بين مكاتب الاستشارات الهندسية من ناحية التصنيف والخبرات وطريقة العمل، وتتفاوت الرسوم المطلوبة مقابل الخدمات المقدمة.
2. استشاري المشروع: يتعاقد صاحب العمل مع الاستشاري (تصميمًا وإشرافًا)، والذي يقوم بتصميم الأبنية، وينوب عن صاحب العمل في الإشراف على تنفيذ أعمال المقاولات واحتساب مستحقات المقاول.
3. المقاول الرئيسي: يُفضل أن يتعاقد صاحب العمل مع طرفٍ واحد هو المقاول الرئيسي، ليكون بمثابة نقطة مسؤولية واحدة (Single Point of Responsibility) فيما يتعلق بالمشروع.
4. مقاولو الباطن: يبرم المقاول الرئيسي عقودًا منفصلة مع مقاولي باطن يقومون بالعمل حسب المواصفات المحددة في العقد الرئيسي. وتكليف المقاول الرئيسي لأداء كامل العمل أو جزء منه لمقاولي الباطن لا يعفيه من المسؤولية، إذ يظل مسؤولاً تجاه صاحب العمل عن كامل أعمال المشروع.

ثالثاً: الخطوات التمهيدية قبل البدء بالمراحل التنفيذية:

يمر المشروع بعدة مراحل بدءًا من كونه فكرة في خيال المهندس المعماري وحتى اكتمال بنائه على أرض الواقع، وتتلخص الخطوات التمهيدية فيما يلي:

1. تحديد الرغبة: رغبة المالك في إنشاء المبنى وتحديد الغرض منه (سكني، تجاري، صناعي) حسب استمارة المعلومات التخطيطية.
2. إسناد التصميم: التعاقد مع أحد المكاتب الهندسية الاستشارية العاملة في هذا المجال قبل البدء في تنفيذ المشروع.
3. عقد الاستشارات والخدمات الهندسية: هو نوع من العقود يطلب فيه مالك المشروع من الطرف الثاني “الاستشاري” المشورة الفنية (التصميم – الإشراف على التنفيذ – المعاونة الفنية) مقابل أجر ثابت أو نسبة من حجم المشروع النهائي. ملاحظة هامة: في هذا النوع من العقود لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن العقد أو جزء منه لأي طرف آخر، لأن الاعتبار الشخصي (الخبرة والكفاءة) للطرف الثاني يلعب دورًا مهمًا أثناء التعاقد.
4. المخططات الأولية: قيام الاستشاري بعمل مخططات أولية (اسكتشات) توضح أفكارًا متعددة كحلول مقترحة للمشروع مع دراسة للكلفة المتوقعة.
5. اعتماد المخططات: أخذ موافقة المالك والجهات المختصة على المشروع الابتدائي، ومن ثم يقوم المكتب الهندسي بعدة مراحل حتى إكمال أعمال المشروع وتسليمه لصاحب العمل.

رابعاً: مهام الاستشاري في المراحل الثلاث

1. ما هي مهام «الاستشاري» في مرحلة التصاميم؟

• إعداد المخططات الأولية للمشروع واعتمادها من صاحب العمل.
• عمل دراسة جدوى للمشروع وإخبار صاحب العمل بالتكلفة التقديرية المتوقعة، والمردود المتوقع (في حالة المباني الاستثمارية).
• إعداد التصاميم والرسومات التفصيلية النهائية لجميع التراكيب (المعمارية، الإنشائية، الميكانيكية، الصحية، الكهربائية) بصورة كاملة غير منقوصة، وبمقاييس رسم ملائمة لتكون وافية عند تطبيقها لإنجاز العمل.
• القيام بالإجراءات الخاصة بالرفع المساحي للمشروع، وتكليف أحد المختبرات المختصة للقيام بفحوصات التربة لتحديد النظام الإنشائي (وعادة ما يكون ذلك على حساب صاحب العمل).
• اعتماد المخططات من الجهات المختصة (كالبلديات أو المجالس البلدية أو الأحياء) تمهيدًا لاستخراج رخصة البناء.

2. ما هي مهام الاستشاري في مرحلة المناقصة (الطرح والترسية)؟

• توجد عدة صور مختلفة للتعاقد بين المالك والمقاول وتختلف فى اسلوب ادارتها طبقاً لأسلوب التعامل المادي بين المالك، يختار الاستشاري الانسب منها حسب حالة كل مشروع وحسب الاتفاق مع صاحب العمل ثم يقوم الاستشاري بتهيئة شروط العقد والمواصفات الفنية الخاصة والعامة وكافة وثائق المناقصة كما يلي:
• إعداد مستندات المناقصة: تجهيز جداول الكميات (BOQ)، والمواصفات الفنية العامة والخاصة، وشروط العقد، وتتضمن مستندات المناقصة ما يلي:.
• المجلد الأول: يتضمن تعليمات المناقصات وشروط العقد ونموذج لشكل العقد … إلخ.
• Volume I: Instructions to Tenderers, Condition of Contract & Form of Agreement, …Etc.
• المجلد الثاني: يتضمن المواصفات العامة والخاصة للأعمال المدنية وأعمال الهندسة الكهربائية والميكانيكية، التي تلزم لتنفيذ المشـــــروع وتكون ملزمــة للمقاول.
  • Volume II: General & Particular Specification for Civil & MEP Works
• المجلد الثالث: يتضمن جداول الكميات: جداول تستعمل عادة في عقــــــود السعــــر المقطوع، وتحتوى على قائمة بجميع أنواع الوحدات الداخلة في تركيب المشروع، لتستخدم في تقدير قيمة الأوامر التغييرية، وخاصة في مشاريع البناء الكبيرة.
• المجلد الرابع: مخططات المشروع: وتشمل قائمة بأرقم اللوحات المعمارية والانشائية والاليكتروميكانيك.

VOLUME III: List of Drawings & Bill of Quantities

• وتأتي بعد ذلك مرحلة اختيار وتعيين المقاول، والذي يتم إما عن طريق:
• الاختيار عن طريق المناقصـــــــــــــة: حيث يتم التنافس بين عدد معين من المقاولين يتم دعوتهم من قبل المالك لتقديم عطاء نظامي بحيث تتوافر لديهم الصفات المناسبة من حيث الكفاءة والإمكانيات لتنفيذ مشاريع مشابهه، على أن لا يقل عدد المقاولين عن ثلاثة مقاولين. – حيث تتم الخطوات التالية:-
• الإعلان وتوزيع الكراسة: الإعلان عن المشروع وتوزيع كراسة الشروط على المقاولين المؤهلين.
• الرد على الاستفسارات: تجميع استفسارات المقاولين وإصدار ملاحق توضيحية (Addenda) لضمان تكافؤ الفرص.
• فتح المظاريف وتقييم العروض: فحص العروض الفنية والمالية للمقاولين، ودراسة وتدقيق وتحليل العطاءات المقدمة من قبل المتناقصين والتأكد من استيفائها للشروط.
• التوصية بالترسية: إعداد تقرير مقارنة للعروض ورفع التوصية لصاحب العمل بترسية العقد على المقاول الأنسب فنيًا وماليًا.

ويفضل اقتراح أسماء عدد من المقاولين من قبل المالك، بالاضافة للمقاولين المقترحين من قبل «الاستشاري»، فضلاً عن طلب «بروفايل» الشركة، وقائمة المشروعات المنجزة، والمشروعات «قيد الإنشاء»، وكذلك قائمة بعدد العمال وكادر الشركة لمعرفة إمكانياتها وقدرتها على استيعاب مشروعات جديدة، كما يؤخذ بعين الإعتبار كفاءة المقاول من الناحيتين المالية والفنية، ومقدرته على الوفاء بإلتزامات وشروط العطاء.

الاختيار عن طريق الإسناد المباشر: حيث يتم تكليف أحد المقاولين أو عدة مقاولين بتنفيذ مشروع معين عن طريق التزكية، لوجود علاقة شخصية بين المالك والمقاول، وتستخدم في المشروعات ذات الطبيعة الخاصة، ولكن من عيوب الاسناد المباشر هو احتمالية زيادة تكلفة المشروع على التكلفة المخطط لها لعدم طرح المشروع في مناقصة عامة بين المقاولين للحصول على أفضل الاسعار.

• ضمان حسن الاداء: بعد دراسة جميع العروض المقدمة تقوم لجنة العطاءات بإعلان أسم الفائز من المتناقصين ويلتزم المقاول الفائز بتقديم تأمين حُسن التنفيذ للعطاء Performance Bond على شكل كفالة بنكية أو شيك مصدق صادر عن أحد البنوك بمبلغ لا يقـل عـن (10%) من القيمة الإجمالية للعقد، ويعاد تأمين حُسن التنفيذ إلى المتعهد بعد تنفيذه كافة شروط العقد. 

3. مهام الاستشاري في مرحلة التنفيذ (الإشراف الفني العام على المشروع)

يمارس المهندس الاستشاري دوراً رقابياً على عمل المقاول حيث يقوم بالإشراف والمتابعة لعمليّات إنشاء المشّروع وفقاً للمواصفات والمعايير الإنشائيّة الدولية خلال مراحل إنشاء المشّروع المختلفة، مع تقديم تقارير فنية لصاحب العمل توضح مراحل إنجاز المشّروع، وعموما يمكن تضمين مهام الاستشاري ضمن النقاط التالية:

• الإشراف الميداني: التواجد في الموقع بشكل دوري أو مستمر للتأكد من مطابقة التنفيذ للمخططات والمواصفات المعتمدة.
• • إعتماد البرنامج الزمنى للمشروع، ومتابعة سير العمل بالمشروع طبقاً للبرنامج الزمني المعتمد.
• • إعداد التقارير الفنية المختلفة بالتنسيق مع المقاول أثناء سير العمل بالمشروع، بالإضافة إلى محاضر الاجتماعات الدورية بالموقع والتي تعتبر وسيلة اتصال مكتوبة وموثوقة يمكن الاستناد إليها في حالة وجود أي خلاف.
• مراجعة المخططات التنفيذية (Shop Drawings): اعتماد المخططات التفصيلية للمقاول ومخططات الورشة قبل البدء بالتنفيذ.
• ضبط الجودة (Quality Control): الإشراف على فحص المواد الداخلة للموقع وأخذ العينات وفحصها في المختبرات.
• الاعتمادات المالية: مراجعة وقياس الأعمال المنجزة في الموقع واعتماد شهادات الدفع (المستخلصات) المقدمة من المقاول.
• إدارة التغييرات: دراسة أي طلبات تغيير (Variations) من المقاول أو المالك، وتقدير تكاليفها وزمنها الإضافي.

4. مرحلة تسليم المشروع الختامية:

• الاستلام والتسليم: الإشراف على عمليات التشغيل التجريبي، وإعداد قائمة الملاحظات (Punch List)، وإصدار شهادة الاستلام النهائي للمشروع.
  • تشكيل لجنة الاستلام الابتدائي وإصدار شهادة إنجاز الأعمال والتسليم الأولي عند انتهائه.
• • فرض الغرامات المالية على المقاول في حالة التقصير في تنفيذ الأعمال أو التلاعب بالمواد والمواصفات المعتمدة.
• • استلام شهادات الضمان ونسخ من مخططات المشروع حسب ما تم تنفيذة (As Built Drawings)
• • المساهمة في إجراء الدفعة النهائية وإصدار شهادة لتصفية حساب الأعمال نهائيا.
• التفتيش والتوجيه العام خلال مدة الصيانة حسب الضرورة وإصدار شهادة التسليم النهائي بإنهاء مدة الصيانة.

وختاماً فإن مكاتب الهندسة الاستشارية تضم عدد من المهندسين والفنيين في الفروع الهندسية المختلفة كالمعمارية والانشائية والاليكتروميكانيك (والتي تضم أعمال الكهرباء والصرف الصحي والتكييف) ويرأسهم قائد للفريق وغالبا ما يكون المهندس المعماري، وذلك لتقديم منتج يتصف بأعلى درجات الكفاءة والجودة مع عدم المبالغة في التكاليف دون الإخلال بكفاءة وجودة الخدمات الهندسية المقدمة وبما يتناسب مع ميزانيات العملاء.

ويتضامن كل من استشاري المشروع والمقاول الرئيسي في تعويض صاحب العمل عن أي ضرر يحدث للهيكل الخرساني للمنشأ خلال 10 سنوات، سواء كان كلياً أو جزئياً فيما شيداه من مبانٍ أو أقاماه من منشآت، وعن كل عيب يهدد متانة البناء وسلامته إذا لم يتضمن العقد فترة ضمان أطول.

المراجع والمصادر المعتمدة

1. شروط العقد الدولية (FIDIC): الشروط العامة والخاصة لعقدات الإنشاءات (الكتاب الأحمر والأصفر)، والخاصة بدور المهندس/الاستشاري في إدارة العقود.
2. دليل إدارة المشاريع (PMBOK Guide): الصادر عن معهد إدارة المشاريع (PMI)، والمعتمد في إدارة نطاق، وقت، وتكلفة المشاريع الهندسية.
3. أنظمة البلديات والتخطيط العمراني: لوائح رخص البناء والإشراف الهندسي الصادرة عن وزارات الشؤون البلدية والقروية (مثل أمانة المناطق في المملكة العربية السعودية أو المحليات في الدول العربية).
4. الكودات والمواصفات القياسية: الأكواد المحلية والعالمية للبناء (مثل الكود السعودي، الكود العربي الموحد، والأكواد الأمريكية ACI, ASHRAE, NEC).
5. هيئة المهندسين / نقابة المهندسين: أدلة وأخلاقيات مهنة الهندسة ولوائح مزاولة مهنة الاستشارات الهندسية المعتمدة محليًا.

للمزيد من المحتوى المعماري المتخصص، تابعنا على:

• 📘 الفيسبوك: رابط الصفحة
• 📺 اليوتيوب: قناة أشرف رشاد
• 🎵 تيك توك: @ashraf.r1
• 📷 إنستجرام: @ashraf.rashad.58